不動産投資とは?初心者にわかりやすく解説

株式投資やNISAなど、投資に興味を持つ方も増えており、同時に不動産投資にも注目が集まっています。

ただ不動産投資に興味はあるものの「何をどうしていいかわからない」「金融投資と比べてリスクが高いのでは?」と不安を感じている方もおられるはずです。そこで今回は、不動産投資とはどのようなもので、どのような点に注意すべきかなどを不動産投資初心者の方にもわかりやすいようにまとめます。

目次

不動産投資とは

不動産投資とは、購入した土地や建物などの不動産を貸し出すことで家賃収入を得たり、売却益を得たりする投資です。主に賃貸物件を建築したり、収益物件を購入したりして家賃収入を得ることを目的とします。

投資対象の不動産も新築から中古、マンションやアパートを一棟全て購入する方法からワンルームマンションなどを一部屋で区分所有する方法まで、予算や状況に合わせて幅広い選択肢があります。

株式投資や国債(債券投資)との比較

不動産投資の特徴はなんといっても有形資産であることで、戸建て住宅やアパート、マンションなどの建物や土地を保有することが可能です。またその際にはローンを活用することができるなど、レバレッジ効果が高いことも不動産投資の大きな魅力です。

対して株式投資や投資信託などでは現物が存在しませんので、企業の倒産や市場価値の下落によって、最悪のケース保有資産が紙きれになってしまうこともありますが、有形資産の不動産投資では価値がゼロになる可能性は限りなく少なく、長期的・安定的な収益が期待できます。

株式投資不動産投資国債(債券投資)
収益・特典株式売買益
配当金・株主優待
家賃収入
不動産売買益
利子
資産の性質無形資産有形資産無形資産
メリット運用の手間が少ないレバレッジ効果など運用の手間が少ない
デメリット情勢の影響を受けやすい震災や環境リスク有投資効率が悪い

主な不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、大切なのはそれぞれの特色を理解し、自分に最適な投資方法を見極めることです。

初心者に人気|ワンルームマンションなどの区分所有

収入増加老後対策相続税対策インフレ対策優良物件の量

建物一棟ではなく、マンションなどの一室を購入して貸し出すことで家賃収入を得るのが区分所有経営です。

一棟を買うことに比べ低価格で購入することができますので、初期費用も安く、低リスクで始められることで不動産投資の入り口として検討される方も多い投資方法です。また将来手放したい場合に、比較的売却しやすいというのもメリットでしょう。

ただしワンルームなどの区分マンション経営は、当初1室のみでの運用の場合、入居者がつくまでの間は家賃収入はありません。また入居者が退去しても家賃が全く入らなくなるため、立地や条件の良い、入居付けがしやすい物件を選ぶことが重要です。

また区分所有は土地の所有比率が低く、賃料に占める管理費の割合が高くなる傾向がありますので、マンション・アパート一棟経営と比べると利回りが低い傾向にあります。

大きな利益が見込める|マンション・アパートの一棟経営

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マンションやアパートを一棟購入し、一部屋ずつ入居者やテナントとしてに貸し出す投資です。ファミリー向け、1階に店舗がある物件、またはその混合など、さまざまな物件があり、持て余している土地に土地活用として賃貸物件を建築する方も多いです。

一棟経営は、区分マンションよりも貸し出す部屋数が多いので大きな収益が見込めるメリットがありますが、区分マンションよりも初期投資費用が高くなる点や改修費用が多くかかる点に注意しましょう。

一般的には融資を受けて購入するケースが多く、レバレッジを効かせた投資が可能であることも大きな魅力です。

一般的に単身者向けは入退去の回転が早く、ファミリー向けは長期の入居が見込めます。

思わぬ有料物件に出会える可能性|戸建経営

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戸建経営はその名の通り一戸建てを購入・貸し出ししますので、基本的にファミリー層が対象となり、また希少性もあるため一旦入居付けできると長期で安定した投資をすることができるのが魅力の投資です。

また安価な築古戸建を購入、リフォームをすることで高く貸し出し・売却できるケースもあり、工夫次第で平凡な物件から優良物件を作り出すことも可能です。

もちろん築古戸建は修繕費がかりますので購入する際には、そのコストも見込んで利益が出るかを確認しておく必要がありますが、戸建経営は八不動産が得意な人気の投資方法です。

初期費用が安い|駐車場経営

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空いている土地を駐車場として貸し出し、駐車料金を収益として得る投資方法です。「月極」で貸し出す方法と、時間貸しのコインパーキングにする方法の2通りが考えられますが、いずれにしても初期投資も少なく、狭い土地でもできるため、遊休地を持っている人は検討しても良い投資です。

住宅地や商業施設の近くのように、駐車場の需要が高い場所に投資すれば、高い利回りが期待できますが、土地は建物が建っていない更地と同じ評価となるため、固定資産税の軽減措置が受けられないというデメリットもあります。

不動産投資の魅力やメリット

不動産投資にはいくつもメリットがありますが、その中でも代表的な4つのメリットをご紹介しますので、それぞれのメリットについて確認しておきましょう。

少額の自己資金で大きな投資(レバレッジ効果が高い)

レバレッジ効果とは少額の投資資金で、大きなリターンが期待できることを意味します。値動きの激しい株やFXなどでレバレッジは怖いという印象をお持ちの方もおられるかもしれませんが、不動産という安定的な投資商品でレバレッジ効果が効かせられるのは大きなメリットと言えるでしょう。

たとえば自己資金が300万円とすると、不動産投資ローンを利用しない場合は当然300万円までの不動産しか購入できません。しかし3000万円の不動産投資ローンを組むことができれば、3300万円までの投資用不動産の購入が可能になり、その分だけ当然収益が大きくなるのです。

このように不動産投資は投資の中では珍しい、融資を受けて投資ができるのが大きなメリットです。

安定した長期の資産形成(年金対策)ができる

少子高齢化が急速に進む現状で、将来の収入や年金に不安を感じている方も多いと思いますが、不動産投資なら長い時間をかけて堅実に資産形成をしていくことが可能です。

また融資を受けて不動産に投資した場合でも賃貸収入を得ながら返済を進めることができるので、長期にわたって借入金の元金を減らすことが可能。また物件や状況によっては購入時よりも高く売却できることもあり、大きな利益を得られる可能性もあります。

年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる不動産投資は、若い世代にとってもメリットが大きいといえるでしょう。

税制優遇や相続対策で節税できる

不動産投資が節税につながる理由は「減価償却」と呼ばれる仕組みにあります。

減価償却とは、「資産価値が大きく何年も使える物(不動産・自動車・機械など)」の購入費用を、購入した年ではなく何年かに分けて費用を計上していくという考え方のことで、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上できるため、課税所得を圧縮できるのです。

また相続対策になるということも不動産投資のメリットの一つで、相続が行われる際、現金で残しておくより不動産に変えておいたほうが、払うべき相続税は安くなるケースがあり、不動産の価値は購入した価格ではなく、相続税評価額に基づいて税金が計算されるため、節税につながるのです。

生命保険の代用になる

不動産投資は生命保険の代わりにもなることはご存知でしょうか。不動産を購入する際、住宅ローンを利用するとオーナーは団体信用生命保険(団信)に加入することになります。団体信用生命保険とは不動産の所有者が死亡した場合・高度障害に見舞われたときに下りる保険で、その後のローン返済の一切が免除されるものです。

もし不動産投資を行っていた方が亡くなったとしても、投資物件は残ります。入居者がいない空室状態でない限りは、家賃収入を生み続けるのです。もちろん遺族が相続し家賃収入を得続けることができますし、空室率などのデメリットが気になる場合は、売却して金銭に変えることもできます。

前述の相続税の節税と合わせて考えれば、不動産を遺産として残すことには大きなメリットがあるとわかるでしょう。

不動産投資のデメリット

投資として魅力の多い不動産投資ですが、どんなものでもメリットとリスクがあります。リスクをしっかりと把握しておけば心づもりができるだけでなく、実際に運用を行う際のトラブル回避にもつながります。ここでは代表的な4つのリスクをご紹介しますので、その性質をしっかり理解しておきましょう。

空室リスク

不動産投資のリスクで真っ先に思い浮かべるのは「空室の発生」です。

もちろん需要のある物件を選んだり、しっかり物件管理をすることでリスクを軽減できますが、周辺の競合物件で競争力が低下したり、周囲の学校や企業の移転などの予期せぬ事態が起こらないとも限りません。

その際、区分所有マンションや一戸建て貸家の場合、空室になると家賃がまったく入らないという深刻な事態になるため注意が必要です。

災害リスク

自然災害や人災など、予測不可能な災害のリスクも忘れてはなりません。特に日本は地震が多い国ということもあり、地震や火災によって、建物が消失するリスクがあります。特に安価に購入できる築古住宅を購入した場合は、このような災害時に大きなダメージを受けてしまう可能性があるので気をつけましょう。

これら災害のほとんどは損害保険でリスクをカバーすることができますが、地震保険の場合は、被害の半額しか保険金が下りないケースも多いことにも要注意です。

家賃滞納リスク

家賃の回収や督促は、管理会社に委託するケースが多いでしょうが、家賃滞納は長期化すればするほど回収率が下がる傾向にあるため、早めに対応したいところです。また家賃を滞納された場合、お金は入ってこないのに税金上は収入に計上されてしまう点にも注意が必要です。

ですから管理会社を選ぶ際、家賃滞納が発生した場合にどのような対応をしてくれるのか、前もって確認しておくことがとても大切です。

金利上昇リスク

銀行から借り入れをした場合、返済には元本と利息を支払わなければなりませんが、返済している間に金利が上昇する可能性もあります。

金利が変わらない前提で資金計画を立ててしまうと、金利の上昇で毎月の返済額も多く計画が狂います。元利均等などの場合は、元金の返済スピードが遅くなり、売却の際の手残りが少なくなるでしょう。借入をする場合には経済的な余裕を持った資金計画を心掛けましょう。

不動産投資に向いている資質(成功しやすい人)とは?

不動産投資のメリット・デメリットがわかったところで、次はどんな人が不動産投資に向いているのでしょうか?多くの取引実績から、不動産投資で結果を出しやすい人の特徴をまとめてみました。

融資を受けやすい方(継続した安定収入が見込める方)

不動産投資の大きなメリットでもある「レバレッジ効果」を活かすためにも、投資用物件の購入時に融資を組みやすい方はやはり不動産投資に向いていると言えるでしょう。

金融機関がローン審査で重視するのは「収入の多寡」よりも「収入の安定度」ですから、継続して安定収入が見込める方、具体的には安定して500万円以上の年収がある方、上場企業の会社員の方、公務員、医師・看護師や弁護士など専門職の方、そして他には転職を多く繰り返していなかったり、借り入れが多くない方などが該当するでしょう。

建築業や設備会社など、リフォームを割安にできる方

建設業や設備工事を本業としている方にとって、不動産投資はとても相性の良い投資でしょう。例えば中古で安い物件を購入して自社でリフォーム・リノベーションすることで、初期投資を抑えながら物件価値を上げることができますし、老朽化や不測の事態で修理・修繕が必要になっても改修費用を抑え、ご自身で対応することができるのは大きな強みです。

宅建業免許がなければ物件の販売や転売を行うことはできませんが、まずは投資から始め、状況に応じ副業として本格的に不動産業に参入される方もおられるほどです。

一番大切なのは自ら情報収集して学ぶ意欲がある方

実は私は「不動産投資」という言葉より、「不動産経営」という表現がしっくりきています。理由は不動産投資は非常に再現性の高い投資で、学べば学ぶほど成功率を上げることができる経営のような側面が大きいからです。

株式投資などではどれだけ勉強を重ねても、機関投資家の動きや世界情勢でその動向を予見することは至難の技、成功した事例を毎回再現することは難しいでしょう。それに対し不動産投資では、学んだセオリーの再現性は非常に高く、リスク回避の方法にまで再現性があります。

ネットなどでは「任せておけば簡単に儲けられる」と思ってしまいそうな不動産投資を促す会社もありますが、それほど甘い世界ではありません。不動産投資に必要な知識は多岐に渡りますし、しかも常に更新されています。

そのため不動産投資で成功している方の多くは書籍やセミナー、SNSなどから情報収集をしています。もちろんある程度業者に任せることもできますが、悪質な不動産会社や自社利益を優先する不動産投資会社に引っ掛からないためにも最低限の知識は重要です。

『∞ 成長し続ける家主の会』で一緒に学びませんか?

『∞(インフィニティ) 成長し続ける家主の会』では、業者と大家の垣根を越えて、共に不動産賃貸経営に関わるものとして共に成長し、一緒に資金やノウハウを得ていくことを目指しています。

不動産投資に興味のある方は、ぜひ一緒に学びましょう。

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